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レバレッジ効果

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(写真=Michael R Ross_Shutterstock.com)

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【取引に関する注意事項】
■店頭外国為替証拠金取引「みんなのFX」「みんなのシストレ」、店頭外国為替オプション取引「みんなのオプション」及び店頭暗号資産証拠金取引「みんなのコイン」は元本や利益を保証するものではなく、相場の変動等により損失が生ずる場合がございます。お取引にあたっては契約締結前交付書面及び約款を十分にご理解頂き、ご自身の責任と判断にてお願いいたします。
■みんなのFX、みんなのシストレにおける個人のお客様の証拠金必要額は、各通貨のレートを基に、お取引額の4%(レバレッジ25倍)となります。ただし、トルコリラ/円及びロシアルーブル/円においてはお取引額の10%(レバレッジ10倍)となります。法人のお客様の証拠金必要額は、金融先物取引業協会が算出した通貨ペアごとの為替リスク想定比率を取引の額に乗じて得た額又は当該為替リスク想定比率以上で当社が別途定める為替リスク想定比率を乗じて得た額となります。為替リスク想定比率とは、金融商品取引業等に関する内閣府令第 117 条第 27 項第 1 号に規定される定量的計算モデルを用い算出されるものです。
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ROEとレバレッジの関係

  • 第1回 無借金経営のメリットとデメリット
  • 第2回 ROEとレバレッジの関係
  • 第3回 「現在価値」が分かればファイナンスの基本が分かる
  • 第4回 財務会計と管理会計の違いって何?

1 ROEを高めるための方策

ROE(Return On Equity:自己資本利益率)が重要な指標であることは、皆の知るところです。ROEとは、企業が株主から信託された自己資本を使用し、どれだけ効率よく利益を稼いだかを示す指標であり、「当期純利益÷自己資本」で求めます。

ROEの計算方法とROEを上げるための方法を示した画像です

2 レバレッジを効かせる

A社、B社、C社のROEなどを比較した画像です

A社、B社、C社のROEなどを比較した画像です

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3 レバレッジ効果 レバレッジとの相性

主な業界別の負債比率を比較した画像です

4 負債との付き合い方

  • 第1回 無借金経営のメリットとデメリット
  • 第2回 ROEとレバレッジの関係
  • 第3回 「現在価値」が分かればファイナンスの基本が分かる
  • 第4回 財務会計と管理会計の違いって何?

執筆:グローウィン・パートナーズ株式会社
「プロの経営参謀」としてクライアントを成長(Growth)と成功(win)に導くために、(1)上場企業のクライアントを中心に、設立以来400件以上のM&Aサポート実績を誇るフィナンシャル・アドバイザリー事業、(2)「会計ナレッジ」「経理プロセスノウハウ」「経営分析力」に「ITソリューション」を掛け合わせた業務プロセスコンサルティングを提供するAccounting Tech® Solution事業、(3)ベンチャーキャピタル事業の3つの事業を展開している。
大手コンサルファーム出身者、上場企業の財務経理経験者、大手監査法人出身の公認会計士を中心としたプロフェッショナル集団であり、多くの実績とノウハウに基づきクライアントの経営課題に挑んでいる。

不動産投資にしかない魅力、他人資本を活用したレバレッジ効果とは

(写真=Michael R Ross_Shutterstock.com)

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世の中には、株式投資やFX(外国為替証拠金取引)など、多くの資産形成・運用の方法があります。なかでも不動産投資は「他人資本の活用」つまり金融機関から融資を受けることで、元手をかけずに(場合によっては自己資金0円から)資産形成ができる点に魅力があります。これは他の投資には見られない不動産投資だけの特徴ともいえます。

2012年末からのアベノミクスに端を発した昨今の超低金利環境では、サラリーマンと呼ばれる会社員や公務員などの方でも「レバレッジ効果」をうまく活用し、数十万円程度のわずかな自己資金で数千万円、数億円規模の資産を手に入れるケースが増えています。

一方で、レバレッジの効かせ方を間違えると、資産形成に力を発揮するはずの投資も無意味なものとなってしまいます。そのような事態にならないよう、不動産投資におけるレバレッジ効果とは何か、他の投資法で利用されるレバレッジとはどう違うのかについて、学んでおく必要があります。

(本記事は2017/09/07配信のものを2022/02/21に更新しております)

  • 2-1. 他人資本とは金融機関から融資を受けること
  • 2-2. 全額自己資金と他人資本活用の比較
  • 2-3. レバレッジと「自己資金利回り」
  • 2-4. レバレッジによる「自己資金の温存」
  • 3-1. リスクの度合い、安定性
  • 3-2. レバレッジ率の上限
  • 3-3. 強制決済やロスカットの仕組み

1. レバレッジとは何か

レバレッジとは英語で「てこ」を意味し、固い棒の一点を支点とし、回転できるようにしたものを指します。小学校の理科の授業で学習した通り、てこの原理を使うと、少ない動力で大きなもの、重いものを動かすことができます。

これと同じように、投資の世界でも少ない元手で大きな金額の取引をすることを「レバレッジを効かせる」と言います。レバレッジの割合(レバレッジ率)は、次の式で計算できます。

取引金額÷自己資金額=レバレッジ率

2. 他人資本で投資ができる不動産投資の魅力

2-1. 他人資本とは金融機関から融資を受けること

不動産投資では、金融機関からの融資という「他人資本」を活用し、レバレッジによる効果的な投資を行うことができます。

不動産は現物資産であるため、それ自体を担保として融資を受けられます。特に投資物件は、将来的にどのくらい家賃収入を得られるかという「収益還元法」の視点で担保評価が行われます。

また、融資を受けるにあたっては、購入者の属性、立地、物件、不動産投資会社の信用力などが審査されます。特に「サラリーマン」と呼ばれる会社員や公務員など、信用力の高い方であれば、頭金がいらないフルローン、諸費用やリフォーム費用まで含めた物件価格以上のオーバーローン(諸費用込みローン)を受けられるケースもあります。

2-2. 全額自己資金と他人資本活用の比較

(A)全額自己資金で1部屋購入する
→資産規模は2,500万円

(B)1部屋あたりの自己資金を500万円として、5部屋購入する
→資産規模は1億2,500万円

上記の通り(B)のほうが資産規模を拡大できることがわかります。融資が受けられれば、自己資金だけで購入するより何倍も大きな資産を築けるということです。これが、不動産投資で「レバレッジが効いている」状態です。

2-3. レバレッジと「自己資金利回り」

レバレッジと関連する指標に「自己資金利回り」があります。自己資金利回りとは、自己資金拠出額に対して、利益の割合を示したものです。例えば、100万円の自己資金を拠出して、年間10万円の利益を得ることができたのであれば、自己資金利回りは10%(10万円÷100万円×100)となります。

2-4. レバレッジによる「自己資金の温存」

また、他人資本の活用はレバレッジだけでなく「自己資金の温存」という意味でも効果を発揮します。まとまった現金・預貯金を手元に置いておけば、ライフイベントに備えることができますし、怪我や病気、天災などで突発的な支出があっても柔軟に対応できます。

自己資金を多く投入すれば、1ヶ月あたりのローン返済額は少なくなりますが、全く自己資金がない状態では賃貸経営のリスクが高まります。突発的な修繕費用の発生リスクなどに対応できるよう、ある程度の自己資金を準備しておくことが大切です。そして結果的に使わなかった自己資金があれば、後から繰上げ返済をして、毎月の収支を改善したり、返済額を減らしたりすることができます。

3. 不動産投資とFXのレバレッジにおける「3つの違い」

投資におけるレバレッジと言えば、FX(外国為替証拠金取引)を思い浮かべる方も多いでしょう。もしかすると「不動産投資はFXと同じように危険なのでは?」と疑問に思う方もいるかもしれません。確かに、自己資金以上の金額を動かせるという意味では不動産投資もFXも同じです。しかし、不動産投資のレバレッジとFXのレバレッジでは、次の3点で明らかに性質が異なります。詳しく見ていきましょう。

3-1. リスクの度合い、安定性

そもそもFXは、短期売買による為替差益や、スワップポイント(2通貨間の金利差額調整分)から利益を得るものです。為替差益を狙うには激しい値動きに身を置かなければならず、投資というよりは「投機」の部類に属するハイリスクな手法といえます。また高いスワップポイントを狙えば狙うほど、新興国や政情不安のある国が発行する比較的リスクの高い通貨を保有することになります。

一方、不動産投資では、短期で売買するのではなく中長期的に投資物件を保有することで、家賃収入を継続的に得られます。家賃収入は不況下においても急激に変動することがなく、安定した資産形成が可能です。

3-2. レバレッジ率の上限

FXでは、元手に対するレバレッジの割合は最大25倍までと決まっています。これは金融庁がFX取引業者に対して「取引額の4%以上の証拠金を預かること」という規制を敷いているためです。ちなみに、2018年時点では法整備が見送られたものの、金融庁ではFXにおける証拠金倍率の上限を10倍に引き下げるといった規制強化検討の動きがあります。

一方の不動産投資では、FXで規制されているようなレバレッジ上限がなく、頭金0円の「100%ローン」が利用できるケースも多くなっています。例えば、物件購入における必要資金が諸費用を含めて総額2,500万円だった場合、頭金0円で融資を受け、諸費用50万円を自己資金から支払うと、投じた自己資金に対するレバレッジは50倍と計算できます。

さらに、諸費用込みローンを利用するなど「自己資金ゼロ」で不動産投資を始めることができれば、レバレッジは「無限大」の域に達します。比較的低いリスクで大きなレバレッジ効果が期待できるのが「不動産投資の醍醐味」と言っても過言ではありません。

3-3. 強制決済やロスカットの仕組み

FXでは「強制決済」や「ロスカット」という仕組みがあり、これらをコントロールできるスキルや時間的余裕がないと損失が出やすくなります。

一方の不動産投資には、強制決済やロスカットといった仕組みはありません。仮に物件価格の変動があっても所有権を取り上げられることはなく、家賃収入が安定して入ってくる状態は変わりません。家賃収入を目的とする不動産投資では、物件価格の上下に一喜一憂する必要がなく、家賃収入から着々と返済を進めればよいのです。日々の中で精神面での負担をほとんど感じることなく、自然体で資産形成ができてしまう点は魅力的です。

以上みてきたように、不動産投資におけるレバレッジと、FXにおけるレバレッジには根本的な違いがあるとわかります。「レバレッジ」という言葉にネガティブなイメージを持っている方もいるかもしれませんが、投資法ごとの性質の違いを理解すると「不動産投資だからこそ実現可能なこと」が見えてきます。

4. 不動産投資は「家賃」という原資がある

もちろん、金融機関から融資を受けた場合は、利子をつけて借入れた資金を返さなくてはなりません。しかし、不動産投資の場合は、入居者から受け取る家賃収入があり、これを返済の原資にあてることができます。言い換えれば、融資という「他人資本」で投資を始め、家賃という「他人が働いたお金」で返済が行われるということです。

FXや株式などに投資する個人が、銀行から融資を受けられる可能性はまずありません。自分の懐から出す元手を最小限にして、融資や家賃など「他人のお金」で投資ができるのは不動産投資の大きな特徴・強みだといえます。

5.「借金=悪」ではない

日本では子どもの頃から「借金は悪」と教えられて育った人が多いので、金融機関から融資を受ける(=借金する)ことを極端に避ける人もいます。ただ、事業をする上で、金融機関から融資を受けることはごくありふれた資金調達方法ですし、一般的に多くの人は自宅を購入する際に住宅ローンを組んでいるのではないでしょうか。

ですが「投資」のための融資、あるいはビジネスや事業運営のための資金調達であれば、調達コストを上回る将来的なリターンが期待できる限り「良い借金」なのです。

2018年に相次いで発覚した不動産投資における不正融資の問題を受け、融資可否を厳格に判断する金融機関が増えています。一方、日本は新型コロナウイルスの影響下においても今後も超低金利時代が続く見通しです。特に会社員や公務員など「サラリーマン」と呼ばれる安定的な職業の方は、金融機関からの信用力が高く、融資を受けやすい状況が継続しています

食品業界の成功モデルを横展開し、レバレッジ効果で商圏を拡大中――eBASE株式会社

食品業界の成功モデルを横展開し、レバレッジ効果で商圏を拡大中――eBASE株式会社

株式会社ZUU代表取締役
神奈川県出身。一橋大学経済学部卒業。大学在学中にIT分野で起業。2006年 野村證券株式会社に入社。国内外の上場企業オーナーや上場予備軍から中小企業オーナーとともに、上場後のエクイティストーリー戦略から上場準備・事業承継案件を多数手掛ける。2013年4月 株式会社ZUUを設立、代表取締役に就任。複数のテクノロジー企業アワードにおいて上位入賞を果たし、会社設立から5年後の2018年6月に東京証券取引所マザーズへ上場。現在は、プレファイナンスの相談や、上場経営者のエクイティストーリーの構築、個人・法人のファイナンス戦略の助言も多数行う。

食品業界の成功モデルを他業界に横展開し、商域を広げる

冨田:2006年の上場ですよね、私が証券会社に勤務していたときに上場されて、当時のことを覚えています。そのような会社の代表と対談させて頂けるとのことで嬉しく思います。まず、上場からどのように事業を拡大していったのかお聞かせ頂けますでしょうか。

岩田:上場当時から自作のパッケージソフト「eBASE」を販売していました。eBASEとは、企業内での商品やコンテンツ情報の構築・一元管理・活用と企業間の商品情報交換を支援するデータベースソフトウウェアです。上場当時は受託開発という形で、食品業界中心に提供し、食品管理や食の安心安全を担保するサポートをさせて頂いておりました。

冨田:私の当時の記憶ですと、生活協同組合さんやイオンさんなどの小売企業との連携が強いイメージでした。

岩田:そうですね。当初は食の安心安全をベースにしていたわけですが、小売企業が必要な情報はそれだけでありません。最近ではECサイトに使う画像も必要ですし、価格や物流条件、カタログなどもあります。現在はこのような商品マスター情報の活用、管理まで対象範囲が広がってきています。

冨田:小売という括りで考えれば、日用雑貨や医薬品はイメージがしやすいのですが、住宅まで拡大されているのですね。構造的に同じであれば横展開が可能なのでしょうか? 何を基準に横展開をされているのですか?

岩田:バイヤー企業と仕入れの取引関係を活用させて頂くことがポイントです。バイヤー企業にeBASEを導入して頂いて商品管理の効率化に貢献すると、データを提供するメーカーさんにも「eBASEを活用すれば、複数のバイヤー企業にひとつの情報を送ることができる」という環境を提供できるようになります。

冨田:あらゆる業界がその構造になっていると考えると、商域の開拓余地は広いですね。他業界への展開が加速するイメージが湧きます。

岩田:ニッチなところでいうと、カー用品店さんやスポーツ量販店さんもユーザーですね。ディスカウントストアさんもターゲットになってきます。

業界を超えた「レバレッジ効果」を活用

食品業界の成功モデルを横展開し、レバレッジ効果で商圏を拡大中――eBASE株式会社

冨田:今までは食品業界内のマッチング、例えば「食材えびす」を商品データプールとして食品メーカーと食品小売企業を繋いでいた状態から、業界を超えた繋がりが生まれそうな流れを感じます。

岩田:おっしゃる通り、食品業界のユーザーやコンテンツを囲っていることで、他の業界に提案を持っていけるという流れが生まれています。例えば、比較的食品の比率が高いドラックストアに対して、当社の食品業界の強みを生かして取引が始まれば、今後はドラックストアのバイイングパワーに乗って、日用雑貨商品やOTCが集まってくるといった流れです。うまくレバレッジ効果を活用できていると感じています。

冨田:ドラックストアは、地方に行けば行くほどコンビニやスーパーの市場をひっくり返していると思います。ドラックストアのバイイングパワーに乗れると、一気に商圏を拡大できそうですね。一番貯まっているデータは食品関係だと思いますが、やはり食品関係が業界をクロスさせる際の出発点なのでしょうか?

岩田:そうですね、まずは食品関係が出発点になることが多いです。一方で、日用雑貨や家電、住宅といった業界のコンテンツも集まってきていますので、食品以外からのレバレッジ効果も期待できる状況になりつつあります。

冨田:データが貯まれば貯まるほど、ユーザーが増えれば増えるほど、様々なマッチングが生まれるわけですね。「提携によりAmazonに蓄積され続けたデータ自体がトイザらスキラーになった」という話に近いかもしれませんが、貯まったデータ自体が新しい価値やサイクルを生み出しそうだと感じました。

岩田:eBASEを活用した商品情報交換の効率化を武器にユーザーを広げて、ユーザー同士のデータ交換のさらなる効率化のためにデータプール事業を始めました。それが「商材えびす」シリーズです。

冨田:様々な情報をAPIなどで連携できると、「情報の見える化」の深さが違ってきますので、信頼性が高まり、結果として購買に繋がりそうですね。

eBASEのSI事業をベースに、B2B2Cビジネスで貯まったデータの活用を狙う

eBase

冨田:ここ数年でラインナップが急速に広がっている印象がありますが、どのような未来像を描いていらっしゃるのでしょうか?

岩田:ベースはeBASEのSI事業なのですが、その営業生産性を高めるためにB2B2Cビジネスを立ち上げて、小売さんのeBASE採用率を高めています。また、B2B2Cビジネスを進めることによって、最終消費者が当社サービスの利用者になっていきます。そうすると個人を特定しない個人情報(パーソナルプロファイルデータ)が貯まっていきますので、今度はそちらを活用したビジネスをやっていきたいと思っています。

冨田:エンドの個人までマーケットが広がるのですね。Cの人たちも囲い込んでいけるとなると、その人たちを小売さんや卸さんに直接マッチングするなど、また新しいビジネスが生まれそうですね。

岩田:今は商品情報に関するコンテンツも充実させています。例えば食品メーカーは、自社商品を販売するために料理レシピのコンテンツを作っています。このようなコンテンツも商材えびすのなかで管理して、消費者が欲しがっている情報を届けることで、メーカーさん商品への購買に結びつけることができると思っています。家電であれば商品ラインナップや取扱説明書なども当てはまります。

冨田:POSデータまで取り込めてしまえば、今持っているデータをかけ合わせることで、より大きな付加価値を生み出せそうですね。POSデータまでいかなくても、コンテンツの組み合わせによって、様々な購買喚起ができると思いました。最後の質問ですが、今後eBASEさんはどのような世の中の“テーマ”に関連していくとお考えでしょうか?

岩田:2つあると思っています。1つは電子化による紙の削減です。メーカーから小売への見積書、商品提案書もそうですし、メーカー→小売→消費者と渡っていくパンフレットやカタログ、取扱説明書もそうです。ペーパーレスは創業当初からの提供価値ですね。

冨田:そうしたサービスを健康系の家電などと組み合わせると、業界を超えてさらに価値が出せるかもしれないですね。単純な業界で区切るのではなく、テーマやユーザーの課題、ニーズ、ライフイベントなどで切り出すと色々な接続ができる未来が近いのだと感じました。

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不動産会社の大きなレバレッジ効果

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。つまり、小さい力で大きな効果をもたらす
という意味で、不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、
さらに収益性を高める」ということになります。
具体的には、自己資金と借入金を併用することで、見た目の利回り以上の収益を
得ることができるというものです。

例えば、1000万円の自己資金があったとします。その1000万円で、年間80万円の
家賃収益が見込める物件を購入したとすると、利回りは8%です。しかし、1000万円を
頭金として、年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の物件(借入れ2000万円)
を購入したとしましょう。「見た目の利回り」は同じく8%ですが、収益は3倍に跳ね上がっています。
これが、「レバレッジ効果」といわれるもので、より積極的な不動産投資の考え方です。

不動産投資ローンを組むことによって、全額自己資金でなくても投資ができることから、
少ない投資金額で高い利回りを得る、つまりレバレッジを効かせることができます。
ご自分の自己資金以上の投資が大きくできるのは不動産投資であるとお分かり頂けましたでしょうか。

不動産投資と聞くと「資産家」や「お金持ち」、「高所得者」の人だけがやっていると思われがちで、
自分には遠い話だと考える方が多くいらっしゃいます。しかし、実際のところ賃貸物件オーナーの
約40%は会社勤めと並行して不動産投資を行なっています。

年齢構成についても40代が最も多く、次に30代の方が多く、比較的若い30代・40代が積極的
に不動産投資を行なっています。不動産投資はしばしば「若いうちは手を出せない」
「お金持ちがやるもの」というイメージとなっていますが、実際には不動産投資の敷居は徐々に
低くなっており、30代・40代の「サラリーマン大家」が増えてきています。

月々の所得が安定していれば、融資を受けやすくなっています。興味はあるけど自分には
遠い話だと決めつけてしまい、なかなか行動に移せなかった方も、弊社が全てサポートさせて頂きます。
何もしないよりもまずはご相談ください。

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