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レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは
REITや既成投資ファンドの利用しているスキームは優れた点がありますが、前述のような重大な問題点があります。
REITや既成投資ファンドの利用する「スキーム」を活用し、なおかつREITや既成投資ファンドの持つ問題点を解決する方法として、プライベート投資ファンドによる不動産投資が挙げられます。
不動産や法律、税務の専門家が関与すれば、REITや既成投資ファンドが用いているスキームを、個人や事業法人が不動産を投資する場合にも活用することができます。
REITや既成投資ファンドと同様に、ノンリコースローンによるレバレッジ効果を利用することやSPCによって法人税の中間課税をパススルーすることが可能です。
現物不動産を投資する場合と比べて税効果、特に相続税の軽減効果は少なくなりますが、ネット利回りは飛躍的に向上しますので、不動産投資の目的が余剰資金の運用である場合は非常に優れた投資手法となります。

マンション経営とは

2004年(平成16年)の改正により、平成16年10月から年金制度改革関連法が施行され、 公的年金の保険料が2017年(平成29年)まで、毎年引き上げられることになりました。 年金の給付水準は、今後受け取る人だけでなく、現在年金を受け取っている人についても低下していきます。 給付水準の引き下げは、現在の加入者世代、受給者世代全てに関わる問題なのです。加えて、年金課税の改正、所得控除の減額・廃止、増税 等年金を取り巻く環境は、益々厳しくなっています。
将来の不安を解消し、ゆとりある暮らしを実現する為には、頼りにならない公的年金に代わる、安定した家賃収入を確保することです。 バブル崩壊以後、土地の価格は下落の一途を辿りましたが、家賃相場は比較的に安定しています。 正しい知識を身につけ、確かなライフプランを立てれば、マンション経営が最も良い老後対策の方法の一つだと考えられます。 個人年金は死亡すると給付がなくなりますが、マンションは資産として残すことができるので、配偶者やお子様は継続して家賃収入を受け取れます。

2.生命保険の代わりに

マンションの購入では、長期ローンを組む場合がほとんどです。あってはならないことですが、返済中に万が一の事態が起こった時の備えも必要です。
オーナー様が、万が一、死亡・高度障害者となり返済能力がなくなった状況にあっても、「団体信用生命保険」で住宅ローンが完済される為、
残債はなくなり、家賃収入のみを残すことができます。 レバレッジ効果とは
「団体信用生命保険」とは、金融機関が契約者にかける生命保険です。契約者に死亡、怪我などで返済能力がなくなった場合、
生命保険会社から金融機関に保険金が支払われます。ローン契約の対象者に対しての契約で、ご家族に返済義務は発生致しません。

3.レバレッジ効果

不動産投資では、自己資金だけで全てが賄われることは稀であるといえます。ローンの借り入れを使うことで、元手(自己資金)の数倍の投資を
することができます。このように少ない資金で大きく投資をすることを「レバレッジ」と言います。
例えば、1000万円の自己資金があったとします。その1000万円で、年間80万円の家賃収入が見込める物件を購入したとすると、
利回りは8%です。
しかし、1000万円を頭金として、年間240万円の家賃収入が見込める3000万円の物件(借入れ2000万円)を購入したとしましょう。
「見た目の利回り」は同じく8%ですが、収入は3倍に跳ね上がっています。借り入れを上手に利用することで小さな自己資金でも
大きな投資利回りを実現することが出来るのです。
このことをレバレッジ効果といいます。

レバレッジ効果

4.税金対策として

  • 【必要経費として認められる物】
  • レバレッジ効果とは
  • ①マンション管理費
  • ②減価償却費
  • ③固定資産税
  • ④借入金利子

以上のような必要経費が、家賃収入額を超えると、不動産所得は赤字となり、このマイナス分を給与所得から差し引く(損益通算する)事が
できます。そうして確定申告をすると税法上で所得が減少したことになり、所得税が還付され、住民税も軽減されます。
「赤字になれば損をしているのでは?」と思われるかもしれませんが、これはあくまでも帳簿上の赤字であり、
実際の収支はプラスになるケースがほとんどです。
また、マンション経営は相続税対策としても絶大な効果があります。現金や有価証券は、時価に対して課税されますが、不動産の場合、
建物部分は購入価格の60%~70%、土地部分は公示価格の約80%が相続税 評価額となります。マンションを第三者に賃貸している場合、
評価額は、30%の控除が可能となり、現金の約1/4の評価となります。このように、相続税対策としても非常に有効な手段と言えます。

マンション経営Q&A

空室になった場合はどうしたらいいですか? 購入したマンションの部屋に必ず入居者が入って満室状態であるという保証はどこにもありません。
また、入居者が出た後、すぐに次の入居者が見つかるかどうかも分かりません。
この空室率が高くなってしまうリスクを回避するために用意されている便利な制度が、マンション経営に関わるあらゆる手続きをサポートしてくれるシャープランの「サブリースシステム」です。
コンパクトマンション選択のポイントのひとつとして、「賃貸面がシステムとして完備されていること」は安心です。 賃貸入居者が家賃を滞納したら? もし入居者が家賃を滞納したとしても、シャープラン「集金代行システム」制度により、入居者の募集・入居・管理に至るまで、一通りをすべて請け負ってくれるますので、ご安心ください。
規定の管理手数料を支払えば、入居者の募集・契約や更新・集金、苦情処理・入退去時の手続き等、面倒な事は全て任せることが可能です。 マンションに寿命はありますか? 雨や風、外気に含まれる排気ガスなどによる、コンクリート表面の中性化が鉄筋や鉄骨に及び錆が生じることで建物の強度は失われていきます。
一般的にコンクリートが中性化する速度は30年間に1cm。建築基準法では、昭和56年以降、コンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから、理論的には30×3で90年保つことになります。
シャープランでは、定期的な補修の実行やタイル張りなどのサイディング使用することで大切な資産を守る体制を用意しています。 地震や火事が起きたら? 日本は地震大国。また、マンションは建物である以上、火災が起こりうる可能性も否定できません。
ただ、コンパクトマンションに関しては、部屋の一つ一つが壁の「柱」の役割を担うため、オフィスビル・ファミリーマンションよりも耐震性に優れていると言えます。
しかしあらゆる可能性に備えて、火災や地震など不可抗力のような事態が起きたときのために準備が必要です。
火災保険や地震保険には必ず入っておいた方が良いでしょう。 ちなみにローンを組んだ場合には、火災保険がセットになっていますが、地震保険への加入は任意となります。 万が一死亡もしくは、高度障害者になった場合、ローン返済はどうなるのですか? あってはならないことですが、もしもの場合(オーナー様が、死亡、高度障害者となり返済能力がなくなった状況)、団体信用生命保険により残債はなくなり家賃収入だけを残せることができます。
団体信用生命保険とは、金融機関が契約者にかける生命保険です。契約者が死亡、怪我などで返済能力がなくなった場合、生命保険会社から金融機関に保険金が支払われます。
団体信用生命保険に加入することで、コンパクトマンションがご家族のために残り、毎月ご家族のところへ遺族年金代わりに家賃が入ってくるので安心して暮らせますし、売却して現金に換えることもできますので安心です。 どんな人がマンションを購入しているのですか? バブル期と違って、高額所得者が投機的に買うことはあまりなくなりました。 現在はサラリーマン、OL、公務員の方々が現状の生活と将来の老後に不安を感じ、「保険・年金対策」のひとつとしてマンション経営をはじめられます。 居住地から遠く離れたマンションを所有するのが不安なのですが。 入居の募集や賃貸契約の手続き、集金やクレーム対応、退去時のリフォーム手続き等、マンション経営に関わるあらゆる管理業務をサポートさせて頂きます。 収益不動産として経営するには、コンパクトマンションの方が良いのでしょうか? コンパクトマンションが収益不動産の運用に適している理由、それは、通常一人では持ちえる事が出来ない好立地に資産を持つことができ、高い利回りで収益を得ることが出来ることです。なぜならば、コンパクトマンションのニーズは幅広く、学生・OL・単身者・など、空いても直ぐ入居者が見つかるからです。 2DK以上のマンションは、広さがワンルームの2倍あったとしても、家賃も2倍取れると言うことは殆どなく、利回り効率はよくありません。また、2DK以上の間取りは、家賃並で買えるマンションが多くなり、賃貸派から購入派に移行し、入居者ニーズは激減しています。 どんなマンションを選んだら良いか判らないのですが。 マンションを取り巻く環境は、様々な外的要因により、日々変化しております。 当社では、立地条件をはじめとして、マンション周辺の家賃価格の相場や推移、 今後の展望等を調査し、長年培ったノウハウから、安定した収入が見込める 最適なマンションをご提案致します。 まずはお気軽にご相談下さい。

マンション経営システム REIP

「REIP(リープ)」とは、「Real Estate Insurance Plan」の略称でシャープランが独自に開発した「コンパクトマンションの収益不動産を運用する保険・年金プラン」です。
土地の運用などの煩わしさが一切なく、少ないリスクと負担で安定的な私的年金を確保し、生命保険の代替機能を持たせた「REIP(リープ)」が、お客様の未来をサポートいたします。

「REIP」のメリット

賃貸管理システム

近年の不安定な経済状況、家族構成やライフスタイルの変化に伴う入居者ニーズの多様化などを背景に、賃貸経営・入居者確保にはますます高度なノウハウが求められる時代になってまいりました。 こうした背景からも安定した賃料を確保する「サブリース」はオーナー様の安定した賃貸経営をサポートいたします。 サブリースとは、オーナー様からシャープランネットワークが賃貸物件をお借りし、自ら賃貸人となり、ご入居者様に賃貸(転貸)するシステムです。 オーナー様は、空室のリスクを負うことなく、サブリース契約期間中は安定した賃貸経営収入を確保することができます。

レバレッジ効果で何倍にも?不動産投資の借入に関する基礎知識

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